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Mai 2008 : un point sur les charges récupérables
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Edito
Livret A, la réforme qui fâche
Le projet de loi relatif à la fin du monopole du Livret A a été présenté au Conseil des Ministres par la Ministre de l’économie et des Finances dans le cadre de la Loi sur la Modernisation de l’Economie (LME).
Jusqu’à présent la Banque Postale, la Caisse d’Epargne et le Crédit Mutuel avaient ce privilège que Bruxelles a voulu voir disparaître.
Outre la fin du monopole de distribution, la réforme va remettre à plat le financement du logement social que permettent les dépôts sur les livrets.
Cette libéralisation du Livret A va précariser plus encore le financement des logements sociaux. La CGL émet de sérieuses réserves sur cette banalisation et demande au Gouvernement de trouver un système qui permette de maintenir le taux de financement actuel.
Une trentaine de signataires, responsables représentant les associations d’élus, les spécialistes des questions de financement et les associations représentant le monde du logement et de la réinsertion, interpellent le Président et le Gouvernement sur l’avenir du financement du logement social et de l’épargne populaire.
La prudence reste donc de mise et le Gouvernement se doit de procéder à un examen beaucoup plus approfondi de l’avenir de ce financement.
Ce système, aujourd’hui bicentenaire, a fait ses preuves.
NE LE DETRUISONS PAS.
NE LE DETRUISONS PAS.
Alain de la Fonchais
Trésorier de la CGL 94
Frais de gardiennage (Cass. Civ. III : 22.1.08)
Trésorier de la CGL 94
L’actu du Mois
Les Charges Récupérables sur les frais de Gardiennage
Frais de gardiennage (Cass. Civ. III : 22.1.08)
Il est acquis depuis deux arrêts de la Cour de cassation du 7 mai 2002 et du 27 septembre 2006 que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ne sont exigibles au titre des charges récupérables sur les locataires à concurrence des trois quarts de leur montant que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par celui-ci. Malgré ces affirmations de principe l'OPAC de Paris, déjà débouté en 2006, s'est pourvu en cassation une nouvelle fois pour tenter d'obtenir, si ce n'est la récupération des trois quarts, une récupération moindre en fonction du temps effectivement passé par les gardiens à l'une ou l'autre tâche.
L'OPAC fondait son argumentation sur le principe, posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui indique que les charges sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et demandait que soit pris en compte le temps passé par le gardien à exécuter des tâches récupérables. Se fondant pour sa part sur le texte du décret, le dernier arrêt rendu par la Cour de cassation confirme le principe du tout ou rien; le forfait des trois quarts n'est pas modulable en fonction de l'activité du personnel.
Soit l'activité du gardien est exactement conforme aux prévisions du décret et la récupération auprès des locataires est possible, soit il n'en est rien et le bailleur ne peut rien récupérer. Seule une modification du décret permettrait d'assurer une égalité de traitement entre les bailleurs qui font assurer le ménage par des entreprises extérieures ou des employés d'immeubles dont les frais sont entièrement récupérables et ceux qui font effectuer une partie de ces tâches par des gardiens et ne peuvent rien récupérer. Cette clarification par décret est souhaitable également pour les locataires dont la situation est loin d'être équitable, entre ceux dont les bailleurs appliquent la jurisprudence de la Cour de cassation et ceux qui l'ignorent et continuent de récupérer les trois quarts des salaires des gardiens quoiqu’il arrive.
Les pouvoirs publics redoutaient une déferlante. Ils craignaient d’être submergés par un afflux massif de personnes éligibles au Droit au logement opposable (Dalo) entré en vigueur le 1er janvier. Mais la vague n’a pas eu lieu. En trois mois (de janvier à mars), 17 737 ménages ont déposé un dossier auprès des commissions départementales de médiation.
Le dispositif, voté en mars 2007 sous la pression des campements des Don Quichotte, garantit un logement «à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière […], n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir».
Inquiétudes.
Cinq catégories de ménages considérés comme les «plus prioritaires» sont éligibles : les sans domicile, les personnes hébergées par des proches ou vivant à l’hôtel, les locataires menacés d’expulsion sans relogement, les familles habitant dans des taudis. Ce qui fait au total beaucoup de monde.
Dans un rapport remis mi-octobre à Nicolas Sarkozy, le Comité de suivi (une instance créée pour veiller à la mise en oeuvre concrète du Dalo et présidée par Xavier Emmanuelli) évaluait à 600 000 le nombre de ménages susceptibles de bénéficier du dispositif. Ce chiffre avait suscité de vives inquiétudes au sein du gouvernement. La ministre du Logement, Christine Boutin, déclarait qu’elle n’écartait pas un «bug» lors de l’entrée en vigueur de ce nouveau droit. Sous-entendu : impossible pour les pouvoirs publics de fournir les logements en nombre et dans des délais raisonnables.
Bien que le court-circuit semble pour l’instant écarté, au cabinet de Christine Boutin on se montre prudent. «Ces chiffres ne sont pas significatifs en l’état. Il faut attendre encore quelques mois pour évaluer la situation avec précision», temporise un conseiller. Cette prudence se justifie par la complexité du dispositif. La majorité des ayants droit ne connaissent pas forcément le Dalo et les démarches à suivre. Ceux qui ont déposé un dossier sont souvent passés par des relais associatifs. «Ce qui remonte de nos antennes locales, c’est que les gens concernés connaissent mal ou pas du tout le Dalo», affirme Patrick Doutreligne, délégué général de la Fondation Abbé Pierre. «Certains pensent que c’est juste pour les SDF, vu que la loi a été votée après le campement des Don Quichotte.»
Mais le nombre de dossiers pourrait croître sensiblement avec la fin de la trêve hivernale. «Jusqu’au 15 mars, les locataires visés par un jugement d’expulsion étaient à l’abri. Là, ils peuvent être évincés à tout moment», souligne Patrick Doutreligne. Ils pourraient donc se manifester dès que la perspective d’une expulsion va se concrétiser.
103000 expulsions par an.
Selon les statistiques du ministère de la Justice, les tribunaux prononcent 103000 jugements d’expulsion chaque année. Par ailleurs, les chiffres du premier trimestre montrent qu’il existe bien un territoire critique : l’Île-de-France. Sur les 17 737 demandes enregistrées fin mars, les deux tiers (11 931) concernent la région parisienne (5 040 à Paris, 4 393 en petite couronne, et 2 498 en grande couronne). Mais à ce jour, seulement 491 personnes se sont vu attribuer un logement. Le «bug» redouté par Christine Boutin pourrait bien se produire.
Comme chaque année, la CGL s’associe à Immeubles en Fête pour célébrer cette évènement.
Des affiches, des ballons, des T-shirts… seront distribués gratuitement aux associations nous ayant fait part de leur projet.
Une douzaine d’amicales répondront présentes. Elles organiseront diverses activités qui favoriseront la rencontre entre locataires et l’échange sur leur lieu de vie.
Les frais de débouchage des égouts peuvent-ils être récupérés sur les locataires ?
La décision de justice
Cas : Un bailleur réclamait à son locataire le remboursement d'une facture de débouchage des égouts.
Raisonnement: La liste des charges détaillée à l'annexe du décret n°87- 713 du 26 août 1987 ne mentionne pas les frais de débouchage des égouts.
Solution: Selon la Cour de cassation, la liste des charges étant limitative, les frais de débouchage des égouts ne peuvent pas être récupérés sur le locataire.
Notre commentaire
Cet arrêt est utile à plus d'un titre. Tout d'abord, il vient poser clairement le principe d'absence de récupération des charges de débouchage des égouts.
On sait bien qu'il est difficile de faire admettre aux bailleurs qu'une charge n'est pas récupérable au seul prétexte qu'elle ne figure pas dans la liste. Il est toujours plus facile d'avoir une décision de jurisprudence qui apporte directement l'interprétation. Cette décision est utile également parce qu'elle contribue à donner une interprétation étroite de la notion d'élimination des rejets. Elle est donc favorable aux locataires. En effet, la Cour d'appel avait, dans cette affaire, considéré la prestation récupérable comme étant une prestation d'élimination des rejets. Cette interprétation est censurée par la Cour
de cassation.
L'OPAC fondait son argumentation sur le principe, posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui indique que les charges sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et demandait que soit pris en compte le temps passé par le gardien à exécuter des tâches récupérables. Se fondant pour sa part sur le texte du décret, le dernier arrêt rendu par la Cour de cassation confirme le principe du tout ou rien; le forfait des trois quarts n'est pas modulable en fonction de l'activité du personnel.
Soit l'activité du gardien est exactement conforme aux prévisions du décret et la récupération auprès des locataires est possible, soit il n'en est rien et le bailleur ne peut rien récupérer. Seule une modification du décret permettrait d'assurer une égalité de traitement entre les bailleurs qui font assurer le ménage par des entreprises extérieures ou des employés d'immeubles dont les frais sont entièrement récupérables et ceux qui font effectuer une partie de ces tâches par des gardiens et ne peuvent rien récupérer. Cette clarification par décret est souhaitable également pour les locataires dont la situation est loin d'être équitable, entre ceux dont les bailleurs appliquent la jurisprudence de la Cour de cassation et ceux qui l'ignorent et continuent de récupérer les trois quarts des salaires des gardiens quoiqu’il arrive.
Le Dossier du Mois
La Loi DALO tarde à se mettre en place
Les pouvoirs publics redoutaient une déferlante. Ils craignaient d’être submergés par un afflux massif de personnes éligibles au Droit au logement opposable (Dalo) entré en vigueur le 1er janvier. Mais la vague n’a pas eu lieu. En trois mois (de janvier à mars), 17 737 ménages ont déposé un dossier auprès des commissions départementales de médiation.
Le dispositif, voté en mars 2007 sous la pression des campements des Don Quichotte, garantit un logement «à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière […], n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir».
Inquiétudes.
Cinq catégories de ménages considérés comme les «plus prioritaires» sont éligibles : les sans domicile, les personnes hébergées par des proches ou vivant à l’hôtel, les locataires menacés d’expulsion sans relogement, les familles habitant dans des taudis. Ce qui fait au total beaucoup de monde.
Dans un rapport remis mi-octobre à Nicolas Sarkozy, le Comité de suivi (une instance créée pour veiller à la mise en oeuvre concrète du Dalo et présidée par Xavier Emmanuelli) évaluait à 600 000 le nombre de ménages susceptibles de bénéficier du dispositif. Ce chiffre avait suscité de vives inquiétudes au sein du gouvernement. La ministre du Logement, Christine Boutin, déclarait qu’elle n’écartait pas un «bug» lors de l’entrée en vigueur de ce nouveau droit. Sous-entendu : impossible pour les pouvoirs publics de fournir les logements en nombre et dans des délais raisonnables.
Bien que le court-circuit semble pour l’instant écarté, au cabinet de Christine Boutin on se montre prudent. «Ces chiffres ne sont pas significatifs en l’état. Il faut attendre encore quelques mois pour évaluer la situation avec précision», temporise un conseiller. Cette prudence se justifie par la complexité du dispositif. La majorité des ayants droit ne connaissent pas forcément le Dalo et les démarches à suivre. Ceux qui ont déposé un dossier sont souvent passés par des relais associatifs. «Ce qui remonte de nos antennes locales, c’est que les gens concernés connaissent mal ou pas du tout le Dalo», affirme Patrick Doutreligne, délégué général de la Fondation Abbé Pierre. «Certains pensent que c’est juste pour les SDF, vu que la loi a été votée après le campement des Don Quichotte.»
Mais le nombre de dossiers pourrait croître sensiblement avec la fin de la trêve hivernale. «Jusqu’au 15 mars, les locataires visés par un jugement d’expulsion étaient à l’abri. Là, ils peuvent être évincés à tout moment», souligne Patrick Doutreligne. Ils pourraient donc se manifester dès que la perspective d’une expulsion va se concrétiser.
103000 expulsions par an.
Selon les statistiques du ministère de la Justice, les tribunaux prononcent 103000 jugements d’expulsion chaque année. Par ailleurs, les chiffres du premier trimestre montrent qu’il existe bien un territoire critique : l’Île-de-France. Sur les 17 737 demandes enregistrées fin mars, les deux tiers (11 931) concernent la région parisienne (5 040 à Paris, 4 393 en petite couronne, et 2 498 en grande couronne). Mais à ce jour, seulement 491 personnes se sont vu attribuer un logement. Le «bug» redouté par Christine Boutin pourrait bien se produire.
La Vie des Associations
La Fête des Voisins
Le 27 Mai prochain se déroulera la fête des voisins.
Comme chaque année, la CGL s’associe à Immeubles en Fête pour célébrer cette évènement.
Des affiches, des ballons, des T-shirts… seront distribués gratuitement aux associations nous ayant fait part de leur projet.
Une douzaine d’amicales répondront présentes. Elles organiseront diverses activités qui favoriseront la rencontre entre locataires et l’échange sur leur lieu de vie.
Info - Consommation
Question de charges récupérables
Les frais de débouchage des égouts peuvent-ils être récupérés sur les locataires ?
La décision de justice
Cas : Un bailleur réclamait à son locataire le remboursement d'une facture de débouchage des égouts.
Raisonnement: La liste des charges détaillée à l'annexe du décret n°87- 713 du 26 août 1987 ne mentionne pas les frais de débouchage des égouts.
Solution: Selon la Cour de cassation, la liste des charges étant limitative, les frais de débouchage des égouts ne peuvent pas être récupérés sur le locataire.
Notre commentaire
Cet arrêt est utile à plus d'un titre. Tout d'abord, il vient poser clairement le principe d'absence de récupération des charges de débouchage des égouts.
On sait bien qu'il est difficile de faire admettre aux bailleurs qu'une charge n'est pas récupérable au seul prétexte qu'elle ne figure pas dans la liste. Il est toujours plus facile d'avoir une décision de jurisprudence qui apporte directement l'interprétation. Cette décision est utile également parce qu'elle contribue à donner une interprétation étroite de la notion d'élimination des rejets. Elle est donc favorable aux locataires. En effet, la Cour d'appel avait, dans cette affaire, considéré la prestation récupérable comme étant une prestation d'élimination des rejets. Cette interprétation est censurée par la Cour
de cassation.
Un arrêt à faire connaître.
| 1er Trimestre | 2ème Trimestre | 3ème Trimestre | 4ème Trimestre | |
| 2007 | 113.07 (+1.44%) |
113.37 (+1.24%) |
113.68 (+1.11%) |
114.30 (+1.36%) |
| 2008 | 115.12 (+1.81%) |
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