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Juin 2008 : Location Saisonnière, Attention aux Pièges
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Edito, par Rose Marie Croci
Enquête de Satisfaction de l’OPAC
L'OPAC du Val de Marne a lancé une enquête de satisfaction en début d'année 2008, auprès d'un échantillon de locataires. Les résultats viennent d'être rendus.
Dès à présent, l'OPAC s'engage à poursuivre le travail entrepris :
- OSCAR : amélioration du traitement de la réclamation et du contact de proximité.
- Projet Fournisseur : amélioration des prestations (nettoyage ascenseurs...)
- Traitement des demandes de mutations
- Sécurité des parkings
- Observation des charges
- La vétusté des sanitaires et des revêtements de sol.
- La qualité des travaux réalisés dans les logements en cours de bail ou à l'occasion des réhabilitations.
Alors soyez efficaces, saisissez toutes les occasions, tous les moyens pour vous exprimer et voir des résultats bénéfique dans l'avenir.
L’actu du Mois
Locations saisonnières, Attention aux pièges
La location saisonnière aurait séduit près d'un Français sur sept l'été dernier. Comment éviter de se faire arnaquer ?
La formule séduit et pourtant, régulièrement, des vacanciers ont la désagréable surprise de ne pas trouver ce pour quoi ils ont signé. En effet, la «location non conforme au descriptif» est un cas de litige fréquent, explique la Direction générale de la répression des fraudes et de la concurrence (DGCCRF). Pourtant, la loi protège les consommateurs.
Demander une description écrite des lieux
Un décret de 1967 stipule que la diffusion de renseignements inexacts est passible d'une amende de 750 euros. De même, s'il est fait obligation au loueur de remettre au locataire une présentation détaillée des lieux, par un arrêté datant de 1967, n'hésitez pas à la réclamer. En cas de refus, vous pouvez saisir la justice ou la DGCCRF, le propriétaire risque alors de payer une contravention de 1 500 euros.
Si le descriptif de la location vantant le charme et la tranquillité des lieux, omet d'indiquer, par exemple, la proximité d'un aéroport , cela sera considéré comme publicité mensongère. Selon le code de la Consommation, cette «omission» peut être sanctionnée par une amende de 37 500 euros.
Arrhes ou acompte ?
«Sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d'avances sont des arrhes», souligne le Code de la consommation. Une précision importante
puisque ces dernières n'engagent pas définitivement les deux parties, contrairement à un acompte. Les arrhes ne doivent pas dépasser 25% du montant de la location si vous passez par un professionnel. Pour un particulier, aucune limite de ce genre n'est prévue par la loi.
Lorsque le contrat indique que les sommes versées représentent un acompte, le locataire qui annule devra payer la totalité de la location.
Exiger un état des lieux
Une fois sur place, il est nécessaire de réaliser un état des lieux. Cela vous évitera d'être accusé par le propriétaire d'éventuels dégâts occasionnés avant votre séjour. Si seul un état des lieux entrant est réalisé, vous pouvez être considéré comme responsable des dégradations. Pour éviter cela, un état des lieux sortant doit être également signé.
Les locataires de HLM dont les revenus dépassent d'au moins 20 % les plafonds de ressources pour accéder à un logement social verront leur loyer obligatoirement majoré par un "supplément de loyer de solidarité" à partir du 1er janvier 2009. Un projet de décret en ce sens, préparé par le cabinet de Christine Boutin, ministre du logement et de la ville, a été présenté, jeudi 15 mai, devant le Conseil national de l'habitat, consulté pour avis.
Pour le ministère, l'objectif est d'obtenir une plus grande équité entre les locataires et d'inciter les foyers qui ont les moyens de louer un appartement dans le privé à déménager. La réglementation actuellement en vigueur impose un surloyer à partir de 60 % de dépassement, tout en laissant une marge de manoeuvre importante aux bailleurs sociaux.
Le nouveau barème national (modulé selon des zones géographiques) sera progressif, à partir de 20 % de dépassement. 140 000 ménages pourraient être concernés, soit 5 % des foyers logés dans le parc HLM (hors zone urbaine sensible, où le surloyer ne s'appliquera pas afin de ne pas nuire à la mixité sociale). Parmi eux, 21 000 verraient leur quittance s'approcher des prix du marché privé.
Pour calculer ce surloyer, les ressources du locataire sont contrôlées chaque année au regard des plafonds réglementaires.
De quelles ressources et de quels plafonds parle-t-on ?
Depuis le 1er janvier 2008, et compte tenu de la suppression de l'abattement forfaitaire de 20 %, on ne prend plus en compte le revenu imposable mais le "revenu fiscal de référence" tel qu'il apparaît désormais sur l'avis d'imposition.
Pour déterminer si le locataire est passible du surloyer, on procède comme pour l'attribution d'un logement social: on additionne les revenus imposables perçus par les personnes vivant au foyer au cours de l'avant-dernière année précédant le questionnaire.
Ainsi, pour l'enquête 2008, les locataires doivent produire l'avis d'imposition reçu au troisième trimestre 2007 et correspondant aux revenus perçus
en 2006.
Que faire en cas de diminution de ressources?
Il existe un décalage de deux ans entre la date à laquelle ont été perçus les revenus pris en compte et celle à laquelle est calculé le surloyer. Ce décalage dans le temps pourrait être préjudiciable au locataire dont les ressources ont diminué dans l'intervalle. Si les revenus du ménage ont baissé au cours de la dernière année civile, ou des douze derniers mois, d'au moins 10 % par rapport aux revenus figurant sur le dernier avis d'imposition demandé, le locataire en informera son bailleur. Son surloyer sera calculé sur la base des chiffres les plus récents.
Le locataire conteste le barème
En théorie, le locataire peut contester le barème fixé par le bailleur, s'il ne respecte pas les limites légales, devant le tribunal administratif. En pratique, ce n'est plus possible - car ce recours ne pouvait être engagé que dans les deux mois à compter de la date à laquelle il en aurait eu connaissance.
Or, tous les barèmes sont déjà anciens.
En tout état de cause, le préfet ayant déjà effectué ce contrôle avant la mise en application du barème, un recours administratif aurait sans doute été voué à l'échec.
Le locataire conteste la façon dont son surloyer a été calculé
Cette fois-ci, le locataire ne conteste pas le barème mais la façon dont il est appliqué au cas par cas. Quelques exemples :
Cette après midi conviviale s’est déroulée sous un ciel plutôt maussade mais ça n’a pas empêché nos bénévoles de mener à bien cet évènement agréable pour chacun des locataires.
Votre Question :
Je suis locataire et il y a quelque temps, un système de « téléalarme » a été installé dans notre ascenseur qui tombait souvent en panne. Depuis, je constate que mes charges ont augmenté. Est-ce normal ?
Réponse de notre spécialiste :
Non, d’après le Décret 87-713 du 26 Août 1987 (Liste des charges récupérables), cela n’est pas normal puisque les dépenses relatives au système de sécurité reliant la cabine d’ascenseur à une centrale de veille (téléalarme) ne doivent pas être comprises dans les charges récupérables sur le locataire.
En ce qui concerne l’ascenseur, votre bailleur peut récupérer sur vous les dépenses d’électricité, les dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations.
Mais l’installation d’une téléalarme ne rentre pas dans cette énumération. En effet, votre bailleur, chargé d’assurer la sécurité des équipements mis à la disposition des occupants, doit assumer seul ces dépenses (Cour d’appel, Paris, 14/6/2001).
La formule séduit et pourtant, régulièrement, des vacanciers ont la désagréable surprise de ne pas trouver ce pour quoi ils ont signé. En effet, la «location non conforme au descriptif» est un cas de litige fréquent, explique la Direction générale de la répression des fraudes et de la concurrence (DGCCRF). Pourtant, la loi protège les consommateurs.
Demander une description écrite des lieux
Un décret de 1967 stipule que la diffusion de renseignements inexacts est passible d'une amende de 750 euros. De même, s'il est fait obligation au loueur de remettre au locataire une présentation détaillée des lieux, par un arrêté datant de 1967, n'hésitez pas à la réclamer. En cas de refus, vous pouvez saisir la justice ou la DGCCRF, le propriétaire risque alors de payer une contravention de 1 500 euros.
Si le descriptif de la location vantant le charme et la tranquillité des lieux, omet d'indiquer, par exemple, la proximité d'un aéroport , cela sera considéré comme publicité mensongère. Selon le code de la Consommation, cette «omission» peut être sanctionnée par une amende de 37 500 euros.
Arrhes ou acompte ?
«Sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d'avances sont des arrhes», souligne le Code de la consommation. Une précision importante
puisque ces dernières n'engagent pas définitivement les deux parties, contrairement à un acompte. Les arrhes ne doivent pas dépasser 25% du montant de la location si vous passez par un professionnel. Pour un particulier, aucune limite de ce genre n'est prévue par la loi.
Lorsque le contrat indique que les sommes versées représentent un acompte, le locataire qui annule devra payer la totalité de la location.
Exiger un état des lieux
Une fois sur place, il est nécessaire de réaliser un état des lieux. Cela vous évitera d'être accusé par le propriétaire d'éventuels dégâts occasionnés avant votre séjour. Si seul un état des lieux entrant est réalisé, vous pouvez être considéré comme responsable des dégradations. Pour éviter cela, un état des lieux sortant doit être également signé.
Le Dossier du Mois
Le Surloyer passé à la loupe
Les locataires de HLM dont les revenus dépassent d'au moins 20 % les plafonds de ressources pour accéder à un logement social verront leur loyer obligatoirement majoré par un "supplément de loyer de solidarité" à partir du 1er janvier 2009. Un projet de décret en ce sens, préparé par le cabinet de Christine Boutin, ministre du logement et de la ville, a été présenté, jeudi 15 mai, devant le Conseil national de l'habitat, consulté pour avis.
Pour le ministère, l'objectif est d'obtenir une plus grande équité entre les locataires et d'inciter les foyers qui ont les moyens de louer un appartement dans le privé à déménager. La réglementation actuellement en vigueur impose un surloyer à partir de 60 % de dépassement, tout en laissant une marge de manoeuvre importante aux bailleurs sociaux.
Le nouveau barème national (modulé selon des zones géographiques) sera progressif, à partir de 20 % de dépassement. 140 000 ménages pourraient être concernés, soit 5 % des foyers logés dans le parc HLM (hors zone urbaine sensible, où le surloyer ne s'appliquera pas afin de ne pas nuire à la mixité sociale). Parmi eux, 21 000 verraient leur quittance s'approcher des prix du marché privé.
Pour calculer ce surloyer, les ressources du locataire sont contrôlées chaque année au regard des plafonds réglementaires.
De quelles ressources et de quels plafonds parle-t-on ?
Depuis le 1er janvier 2008, et compte tenu de la suppression de l'abattement forfaitaire de 20 %, on ne prend plus en compte le revenu imposable mais le "revenu fiscal de référence" tel qu'il apparaît désormais sur l'avis d'imposition.
Pour déterminer si le locataire est passible du surloyer, on procède comme pour l'attribution d'un logement social: on additionne les revenus imposables perçus par les personnes vivant au foyer au cours de l'avant-dernière année précédant le questionnaire.
Ainsi, pour l'enquête 2008, les locataires doivent produire l'avis d'imposition reçu au troisième trimestre 2007 et correspondant aux revenus perçus
en 2006.
Que faire en cas de diminution de ressources?
Il existe un décalage de deux ans entre la date à laquelle ont été perçus les revenus pris en compte et celle à laquelle est calculé le surloyer. Ce décalage dans le temps pourrait être préjudiciable au locataire dont les ressources ont diminué dans l'intervalle. Si les revenus du ménage ont baissé au cours de la dernière année civile, ou des douze derniers mois, d'au moins 10 % par rapport aux revenus figurant sur le dernier avis d'imposition demandé, le locataire en informera son bailleur. Son surloyer sera calculé sur la base des chiffres les plus récents.
PEUT-ON CONTESTER LE SUPPLÉMENT DE LOYER?
Le locataire conteste le barème
En théorie, le locataire peut contester le barème fixé par le bailleur, s'il ne respecte pas les limites légales, devant le tribunal administratif. En pratique, ce n'est plus possible - car ce recours ne pouvait être engagé que dans les deux mois à compter de la date à laquelle il en aurait eu connaissance.
Or, tous les barèmes sont déjà anciens.
En tout état de cause, le préfet ayant déjà effectué ce contrôle avant la mise en application du barème, un recours administratif aurait sans doute été voué à l'échec.
Le locataire conteste la façon dont son surloyer a été calculé
Cette fois-ci, le locataire ne conteste pas le barème mais la façon dont il est appliqué au cas par cas. Quelques exemples :
- le barème choisi par le bailleur distingue trois catégories d'immeubles, en fonction de leur qualité et de leur localisation. Le locataire conteste que son immeuble soit classé dans la première (et meilleure) catégorie, alors qu'il souffre d'un défaut d'entretien et nécessite une véritable réhabilitation.
- le locataire n'est pas d'accord avec la façon dont ses ressources ont été appréciées au regard du plafond (par exemple : conjoint considéré à tort comme inactif)
- la somme du loyer et du surloyer demandé dépasse le quart des ressources du ménage...
La Vie des Associations
La Fête des Voisins 2008
Ce mardi 27 mai 2008 s’est déroulé « La Fête des Voisins ».
A cette occasion, une douzaine de nos associations de locataires ont organisé des rencontres entre voisins.Cette après midi conviviale s’est déroulée sous un ciel plutôt maussade mais ça n’a pas empêché nos bénévoles de mener à bien cet évènement agréable pour chacun des locataires.
Info - Consommation
La Téléalarme dans un ascenseur…
Votre Question :
Je suis locataire et il y a quelque temps, un système de « téléalarme » a été installé dans notre ascenseur qui tombait souvent en panne. Depuis, je constate que mes charges ont augmenté. Est-ce normal ?
Réponse de notre spécialiste :
Non, d’après le Décret 87-713 du 26 Août 1987 (Liste des charges récupérables), cela n’est pas normal puisque les dépenses relatives au système de sécurité reliant la cabine d’ascenseur à une centrale de veille (téléalarme) ne doivent pas être comprises dans les charges récupérables sur le locataire.
En ce qui concerne l’ascenseur, votre bailleur peut récupérer sur vous les dépenses d’électricité, les dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations.
Mais l’installation d’une téléalarme ne rentre pas dans cette énumération. En effet, votre bailleur, chargé d’assurer la sécurité des équipements mis à la disposition des occupants, doit assumer seul ces dépenses (Cour d’appel, Paris, 14/6/2001).
| 1er Trimestre | 2ème Trimestre | 3ème Trimestre | 4ème Trimestre | |
| 2007 | 113.07 (+1.44%) |
113.37 (+1.24%) |
113.68 (+1.11%) |
114.30 (+1.36%) |
| 2008 | 115.12 (+1.81%) |