Confédération générale du logement du Val de Marne

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Le tout premier bilan chiffré des commissions de médiation vient de tomber. Mises en place depuis le 1er janvier 2008, elles sont censées, en mettant en musique le droit au logement opposable (DALO), imposer à l’Etat de fournir un logement à des personnes prioritaires.
Pour le Val de Marne retenons deux chiffres :
1983 : le nombre de recours portés devant la commission pour une demande de logement
6 : le nombre de logements ayant été effectivement attribués à des demandeurs prioritaires.

Entre les deux beaucoup de communication dans les médias, beaucoup d’autosatisfaction de la part des politiques, beaucoup d’énergie dépensée, de tractations pour la désignation des membres des commissions. Beaucoup, trop… pour si peu de résultats.

Dès le départ, la CGL avait émis les plus vives réserves, dans un contexte de pénurie criante de logements, sur un dispositif censé apporter une réponse à tous ceux qui cherchent simplement à se loger dans des conditions correctes.

Aujourd’hui, on peut l’affirmer haut et fort, vous qui êtes à la rue, vous qui êtes séparés avec des enfants à charge, vous qui êtes dans l’urgence, oui vous avez un droit au logement, mais non vous n’aurez pas de logement. Incohérence de notre société où l’on garantit de donner ce qu’on n’a pas.

Il suffit dorénavant de déclarer ses revenus aux Impôts pour le calcul automatique des droits aux prestations.
Si vous êtes bénéficiaire de prestations sous condition de ressources (APL, allocation rentrée scolaire, etc.)... c'est désormais la CAF qui, tout en continuant à gérer vos droits aux prestations, collecte les informations auprès des impôts pour les calculer.

Une seule déclaration d’Impôts
Courant mai 2008, vous avez reçu la déclaration d'Impôts sur les revenus 2007. Si c'est votre première déclaration, vous pouvez vous procurer le formulaire sur le site internet www.impots.gouv.fr ou auprès de votre centre des Impôts. Vous n'avez plus aucune démarche à effectuer auprès de cotre CAF. Cette dernière récupérera auprès des Impôts les données pour
calculer vos droits sur toute l'année 2009. Concrètement, à partir de 2009, ils ne seront donc plus calculés au ber juillet. C'est désormais l'année civile (du ber janvier au 31 décembre) qui sera prise en compte pour l'examen de vos droits.

2008, année de transition
Pour cette année, vos droits, calculés en fonction de vos ressources de 2006, sont maintenus jusqu'au 31 décembre. En juillet, vous continuerez donc à percevoir le même montant de prestations. Vous n'avez aucune démarche à faire. Si votre situation familiale ou professionnelle a changé en cours d'année (perte ou reprise d'emploi, naissance, séparation, etc.), c'est la CAF qui prendra contact avec vous en novembre. Elle vous demandera alors les justificatifs des changements que vous avez transmis aux Impôts pour pouvoir recalculer vos droits.
Pour éviter les « trop perçus », pensez à déclarer au plus vite tout changement de votre situation à votre CAF.

Si vous n’êtes pas imposable
Même si vous n'êtes pas imposable, faites votre déclaration aux Impôts pour bénéficier de la mise à jour de vos droits. Si vous touchez des indemnités journalières d'accident du travail ou de maladie professionnelle, c'est l'assurance maladie qui les communiquera à la CAF.

L' ETAT DES LIEUX DE SORTIE
A la remise des clés par le locataire, un nouvel état des lieux doit être établi directement entre le propriétaire et le locataire ou, en cas de désaccord, par un huissier.
Il s'agit d'un document capital qui décrit le logement loué. C’est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et au départ du locataire, que le propriétaire pourra, le cas échéant, demander la réparation de certains éléments détériorés.
Le locataire et le propriétaire doivent constater l'état des lieux ensemble, d'un commun accord, lors de restitution des clés. Ils le consignent par écrit ; cette méthode n'occasionne pas de frais. Pour être valable, l'état des lieux doit être signé par les deux parties. Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l'autre peut réclamer le concours d'un huissier pour l'établir. La rémunération de l'huissier est alors partagée par moitié entre le propriétaire et le locataire. En dehors de ce cas, l'état des lieux ne doit pas être facturé au locataire.

LE DEPOT DE GARANTIE
Le propriétaire - ou son représentant - si celui-ci est mandaté pour conserver le dépôt de garantie - doit restituer le dépôt de garantie, généralement versé par le locataire au moment de son entrée dans les lieux, dans les deux mois qui suivent la remise des clés. Lorsque le logement est situé dans une copropriété, certains bailleurs conservent une partie du dépôt de garantie jusqu'à la date de l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le dépôt de garantie, dont le montant est limité à un mois pour les baux conclus à compter du 9.2.08, doit lui être intégralement remboursé, déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu responsable.

Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?
Le vieillissement du logement lié au temps n'est pas imputable au locataire : il est normal par exemple que la peinture ou les moquettes passent, ou que le locataire accroche des cadres aux murs. Pendant la location, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les menues réparations ; il ne doit pas effecteur de transformations ou de travaux importants sans l'autorisation du propriétaire.

Dans certains immeubles, des accords locaux entre locataires et propriétaires peuvent permettre d'apprécier la vétusté. En revanche, les détériorations qui résultent d'un usage anormal du logement sont à la charge du locataire. C'est le cas d'une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d'un mur détérioré par des trous importants.
De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d'origine. De ce fait, sont à prohiber toutes les transformations difficilement réversibles telles que la pose d'une moquette collée sur un parquet, un crépi réalisé à la place d'une surface peinte, ou une peinture foncée sur un plafond.

Comment le propriétaire doit-il justifier au locataire les sommes qu'il lui réclame ?
Lorsque la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes réclamées : notamment devis, factures ou bordereaux de prix pour la remise en état.
Le propriétaire est en droit de déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie. Dans le cas où les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, le propriétaire peut non seulement conserver la totalité de celui-ci, mais demander au locataire une somme complémentaire.

Qui peut m’aider?


Votre question : J’ai entendu parler dans la presse des juges de proximité. Sont-ils compétents en matière de troubles de voisinage ?

La réponse de notre spécialiste : La loi n° 2002-1138 du 9/9/2002 a institué le juge de proximité afin de désengorger les juridictions civiles et pénales des litiges du quotidien et de rendre la justice plus rapide. La loi précise qu’on peut le saisir pour les « affaires personnelles mobilières » dont les valeurs en jeu ne dépassent pas 1 500€. Il est donc compétent en matière de troubles de voisinage jusqu’à cette limite. Ce juge n’est pas un magistrat professionnel. À l’instar des conciliateurs de justice que l’on peut contacter auprès de sa mairie (également compétents en matière de troubles de voisinage), il s’agit d’une personne qui remplit un certain nombre de conditions (expérience juridique, âge…). Il siège au tribunal d’instance mais peut également siéger à d’autres endroits (par exemple, dans les maisons de justice et du droit ou dans les mairies).

Le Loyer

Votre question : Mon voisin de palier, qui est aussi mon bailleur, me mène la vie impossible en faisant beaucoup de bruit (son de la télévision ou de la stéréo poussé à fond). Je lui ai déjà demandé de nombreuses fois de faire cesser ces troubles, mais en vain. Est-ce que j’ai le droit, en contrepartie, de cesser de payer le loyer (ou du moins de diminuer ce loyer) ?

La réponse de notre spécialiste : Non, nul n’a le droit de se faire justice soi-même. Vous risquez une action en résiliation de bail de la part de votre bailleur ( Cour d’appel, Paris, 6 e chambre B, 12/12/1996 ). En revanche, vous pouvez demander au juge de vous accorder une réduction du loyer tant que les troubles n’ont pas cessé. Ce n’est que si les lieux loués deviennent inhabitables ou inexploitables (par exemple en cas d’incendie détruisant l’appartement) qu’un locataire peut légitimement cesser de payer les loyers sans autorisation judiciaire.