Confédération générale du logement du Val de Marne

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Edito, par Jean Paul Gaudin

Le logement social, « îlot de prospérité » !

En pleine crise économique, Thomas Roux, auteur d’une étude sur le logement social parue fin janvier énonce « le taux des résultats nets serait souvent très élevé pour les organismes HLM,
généralement supérieurs à 15% ».

De quoi nous faire bondir alors que depuis plusieurs années les locataires constatent une envolée des loyers en logement social.

Regardons de plus près, vous y retrouverez des situations connues. L‘auteur précise que cette situation est due notamment au «déséquilibre offre-demande» qui permet aux opérateurs de bénéficier de «rentes de situation immuables». L’offre en immobilier social est insuffisante malgré les nombreuses opérations engagées depuis 2006 et les annonces successives du chef de l’Etat ; «les mesures gouvernementales se succèdent » pour pallier le manque chronique de logements.

L‘auteur relève quelques pistes structurelles : quota des 20% de logements sociaux dans le parc locatif non atteint, taux de rotation au sein du parc locatif social fortement dégradé… En passant en revue les comptes d'une cinquantaine d'organismes HLM et de sociétés d'économie mixte, l’étude montre que malgré les disparités dans la gestion des organismes "« Faire du social » est extrêmement rentable", le niveau de résultat net "des principaux acteurs du secteur", pour 2007, est généralement supérieur à 15 % ; c’est ce que l’on demande au secteur privé. Un bailleur peut
se révéler très rentable dès l’instant ou il n’investit plus ou qu’il gère un patrimoine amorti.

Le logement social est devenu au fil des ans un bien comme un autre alors que la CGL se bat depuis 1954 pour que le logement soit un droit élémentaire : se loger est la première des sécurités.

La CGL constate depuis plusieurs années des comportements collectifs et individuels qui alimentent ces résultats. Les loyers intermédiaires agissaient en tampon entre le logement social et le logement privé. Le logement intermédiaire a perdu sa place. La bulle immobilière a déréglé le système entraînant une inflation générale des loyers. Comment ne pas s’inquiéter lorsque des appartements en vente en région parisienne ont vu leurs prix multipliés par 3 en 5 ans ! Comment ne pas dénoncer les pratiques des agents immobiliers et des banques qui incitent à acheter du « BOORLO ou du DE ROBIEN » … en faisant miroiter aux acquéreurs souvent âgés, la lucrativité de leur placement (votre loyer = votre mensualité) ; le prix de loyer étant fixé seulement sur le rendement financier et non sur la capacité financière des locataires ? Les locataires gagneraient-ils tous 3 fois le SMIC ?

Oui ces pratiques déviantes détournent ces produits de leur objectif (loyers encadrés pendant 9 ans). Aujourd’hui ces loyers exorbitants entraînent soit la colocation ou le départ des locataires. Le bien devenant vacant entraîne les difficultés des bailleurs retraités et souvent la revente.

Cet emballement vers le haut « toujours plus de rendement financier » est à mettre à l’actif de chacun d’entre nous. Méditons sur ces propos courants « j’ai un bien de telle valeur et des rendements intéressants mais, quel scandale, mes enfants ne peuvent pas se payer une chambre pour faire leur étude». Ces parents bailleurs découvrent un jour, la difficulté de se loger.

A la lueur de cette étude, regardons lucidement de quel coté nous sommes.

Dossier

Le Dépôt de Garantie lié aux Etats des Lieux

Quand on quitte un logement, on doit vous rendre, sous certaines conditions, le dépôt de garantie versé à l’origine. Vous avez donné congé à votre propriétaire et vous vous apprêtez à faire
l’état des lieux de sortie et à rendre les clés. Le remboursement du dépôt de garantie dépend de l’état dans lequel vous allez rendre le logement.

Vous devez donc être vigilant.

Faîtes un état des lieux contradictoire à l’entrée…
En principe, vous avez dû établir avec le propriétaire ou son mandataire, un état des lieux à l’entrée dans les lieux. Cet état indiquait sans doute, de façon précise, l’état dans lequel se trouvait le logement lorsque vous l’avez loué, qu’il s’agisse des peintures, des moquettes, des sanitaires, du carrelage…
Attention, si aucun état des lieux n’a été réalisé à l’entrée, sachez que l’appartement est réputé avoir été loué en bon état. Si des dégradations existaient et que vous ne les avez pas mentionnées dans un document quelconque, il y a fort à parier que le propriétaire ou l’agence vous en rende responsable. Vous n’aurez aucun moyen de prouver le contraire.

D’où l’importance d’établir – et de l’exiger si nécessaire - un état des lieux d’entrée.

… et à la sortie
Lors de cet état des lieux de sortie, vous devez être présent. Et vous être arrangé pour avoir, entre temps, réparé les éventuelles dégradations causées à l’appartement durant votre séjour.
Vous devez, en effet, rendre l’appartement en bon état. Cela ne signifie pas que vous devez refaire les peintures ou la moquette, mais que vous devez le rendre dans un bon état d’usage. Il n’est pas question de vous demander de refaire l’appartement à neuf. Il sera forcément tenu compte de l’usage normal (moquette qui s’use dans les passages, papiers peints passés, porosité des équipements sanitaires…).
En revanche, vous devez vous occuper du rebouchage des trous, des prises descellées, du nettoyage des tâches (moquette, peinture…), du remplacement d’un papier peint déchiré.

Auquel cas, votre départ se passera dans les meilleures conditions du monde et votre propriétaire vous rendra votre dépôt de garantie dans les deux mois qui suivront votre départ (le temps
d’arrêter les comptes de chauffage notamment).

Attention, ne considérez pas le dépôt de garantie comme pouvant servir à payer le loyer des deux derniers mois d’occupation. C’est illégal. Quoi qu’il en soit, si vous n’agissez pas en « bon père de famille », les choses risquent de se corser.

Réparez les dégâts
Si vous avez laissé derrière vous des dégradations sans les réparer, vous risquez de ne pas revoir votre dépôt de garantie. Le dépôt de garantie s’élève à deux mois de loyer sans les charges et
n’est pas réactualisé. Si le locataire est là depuis longtemps, cette somme ne correspondra plus à grand-chose et ne remboursera pas forcément les éventuelles dégradations, le locataire doit entretenir le logement qui lui est confié. Une moquette brûlée, des papiers peints arrachés, des trous en pagaille dans la faïence murale de la salle de bains ou de la cuisine, des portes de placard démontées, des éléments de cuisine (réfrigérateur bosselé, porte du four tordu…) vous seront imputables. Bref, lors de l’état des lieux de sortie, tout sera vérifié contradictoirement avec l’état des lieux d’entrée. Et si dégradations il y a, le propriétaire ou l’agence n’hésitera pas à faire établir des devis de réparation dont les montants seront soustraits à votre dépôt de garantie.

La restitution peut être totale, si vous n'êtes redevable ni de loyers arriérés, ni de réparations locatives auprès du propriétaire. Elle peut être partielle, voire nulle, dans le cas contraire. Il faut savoir que si le propriétaire retient une partie ou la totalité du dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier, auprès de vous, des raisons qui le conduisent à le faire. Notamment le montant des réparations mises à votre charge doit être justifié par des factures ou des devis. Il ne peut, en aucun cas, être fixé par des forfaits, même si ceux-ci étaient annexés au bail. A défaut de telles justifications, et passé le délai de 2 mois, les sommes non restituées porteront intérêt à votre profit, au taux de l'intérêt légal.
A l'inverse, si le montant des sommes dues par vous à ces titres dépasse le montant du dépôt de garantie, le propriétaire est en droit d'exiger le paiement de la différence et de procéder à son recouvrement.

Info - Location

Les bailleurs peuvent-ils dresser leur propre liste de charges récupérables ?

Non. Si la réponse à cette question rhétorique ne convient pas à certains bailleurs, il est tout aussi vrai que nombre d’entre eux sévissent tant dans le parc locatif social que privé. Pourtant, conformément au droit positif (loi du 06/07/1989, décrets du 26/08/1987 et du 02/11/1982, jurisprudence) aucun bailleur n’a le droit de prendre le parti de l’illégalité en imputant aux locataires des charges considérées comme non récupérables.

Malheureusement, force est de constater que la violation de ces dispositions juridiques est devenue légion au point de fragiliser un peu plus certains locataires qui, au demeurant, subissent déjà de plein fouet la crise économique et financière mondiale ! Tel est le triste constat que révèle une multitude de contrôles de charges effectués par la CGL94 dans le VAL DE MARNE depuis plusieurs mois.

En effet, non seulement, une pluralité de régularisations de charges sont intervenues tardivement (2 voire 3 ans de retard) accompagnées de décomptes avares de détails, mais en plus d’importantes sommes ont été indûment perçues par certains bailleurs au titre de charges non récupérables. Parmi ces charges non récupérables convoitées par ces bailleurs figurent celles relatives à la dératisation (Cass. Civ. III. 29/01/2002), à la sécurité et à la télésurveillance (Cass. Civ. III. 01/06/2005), à la formation continue des gardiens, au stockage et à l’enlèvement des encombrants (Cass. Civ. III, 15/05/2008), au remplacement de la minuterie, au débouchage des vide-ordures (Cass. Civ. III, 27/11/2002) sans oublier la TVA et la marge bénéficiaire concernant l’intervention des sociétés dans le cadre de certains contrats d’entreprise et ce, avant la loi du 13 juillet 2006.

Certes, des remboursements ont été effectués et des condamnations prononcées à l’encontre de ces bailleurs véreux, toutefois, nous n’avons pas la prétention d’avoir porté le coup de grâce à ces pratiques. Bien qu’il soit légitime de décimer ces pratiques, il faut néanmoins reconnaître que parfois la méconnaissance des textes, l’absence de mobilisation, le renoncement des locataires font le lit de ces comportements honteux. D’ailleurs, un proverbe latin rappelle, fort utilement, que : « au renoncement des droits, il n’est point donné de recours ». Ainsi, pour mieux défendre vos droits et vous mettre ainsi à l’abri de ces pratiques, n’hésitez pas à contacter la CGL94.

Actualités de la CGL94

Assemblée Générale 2009

Toute l'équipe de la Confédération Générale du Logement du Val de Marne a le plaisir de vous informer que l'Assemblée Générale annuelle aura lieu le :

L’ordre du jour se divisera en 8 points :
- Accueil et présentation des participants
- Présentation du rapport d'activité 2008
- Présentation du rapport financier 2008
- Montant des cotisations 2009
- Rapport d'orientation
- Appel à candidatures
- Election du bureau de l'UD
- Questions diverses

A partir de 21h, les échanges se poursuivront autour du buffet de l'amitié.

Indice de Référence des Loyers (Nouvel Indice au 8 Février 2008)

	1er Trimestre	2ème Trimestre	3ème Trimestre	4ème Trimestre
2007	113.07 (+1.44%)	113.37 (+1.24%)	113.68 (+1.11%)	114.30 (+1.36%)
2008	115.12 (+1.81%)	116.07 (+2.38%)	117.03 (+2.95%)	117.54 (+2.83%)