Confédération générale du logement du Val de Marne

La candidature du nouveau syndic doit être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En effet le syndicat des copropriétaires ne délibère valablement que sur des points inscrits à l’ordre du jour et un syndic ne peut donc être élu que si le la proposition a été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

N’importe quel copropriétaire peut demandé à inscrire une question à l’ordre du jour. Elle peut être faite tout au long de l’année, le syndic n’aura pas d’autre choix que d’inscrire cette question dans sa convocation sauf s’il estime qu’il est trop tard pour l’y inclure (la convocation est déjà partie, elle est en cours d’affranchissement…). La demande de mise à l’ordre du jour doit également contenir le contrat du syndic candidat. Le syndic actuel devra notifier à tous les copropriétaires une copie du contrat en même temps que la convocation à l’assemblée générale.

Il est préférable d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour par voie recommandée avec accusé de réception vous donnerez date certaine à la réception de la demande.

Pour réussir votre changement de syndic votre demande doit être faite assez tôt mais pas trop non plus. Si la demande intervient 6 mois avant l’assemblée, le syndic actuel se sentant menacé fera tout son possible pour satisfaire les copropriétaires. Une fois réélu, il y a fort à penser que votre syndic actuel retrouvera son niveau de service « normal ».

Si les assemblées se déroulent habituellement dans les locaux de votre syndic, demandez qu’elle se déroule, dans une salle municipale de la commune de la copropriété. Ainsi en cas de changement de syndic cela évitera à l’assemblée de se terminer dans la rue car les syndics non renouvelés acceptent rarement que l’assemblée se termine chez eux.

Le changement de syndic ne peut pas se faire à n’importe quel moment dans la vie de la copropriété. Le changement sera possible lorsque :
• le mandat du syndic actuel arrive à sa fin.
• les copropriétaires souhaitent révoquer le syndic actuel en cours de mandat pour motifs graves ou sérieux.
• le syndic actuel souhaite démissionner en cours d’exercice.

Le syndic des copropriétaires est élu à la majorité de l’article 25 (de la loi du 10 juillet 1965). Pour être élu, le syndic candidat doit réunir au moins 50 % des tantièmes de tous les copropriétaires qu’ils soient présents ou non.

Si les 50 % ne sont pas atteints : que se passe-t-il ?
Deux hypothèses :
• Soit aucun des candidats n’a obtenu 33 % des voix : il faut reconvoquer une assemblée générale pour élire un nouveau syndic.
• Soit un des candidats a obtenu au moins 33 % des voix : on peut alors procéder à un second vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Il s’agit de la « passerelle de l’article 25-1 ».

Le contrat du syndic en place se termine obligatoirement après la date de l’assemblée générale afin d’éviter de recourir à l’administration judiciaire en l’absence de syndic. Dans ce cas il est d’usage en cas d’élection d’un autre syndic que le contrat prenne fin le jour de l’assemblée et qu’il n’aille donc pas jusqu’à son terme. Mais si entre les deux assemblées, le mandat du syndic en place devait expirer, le syndicat des copropriétaires se retrouverait sans syndic et devrait recourir à l’administration judiciaire.

Pour réussir son changement de syndic, il y a deux points importants compte tenu des conditions de majorité.
• Les copropriétaires à l’initiative du changement doivent réaliser une information pré- électorale auprès des autres copropriétaires. Dans cette information ils doivent leur expliquer pourquoi ils souhaitent changer de syndic, présenter les motivations du changement en analysant la gestion du syndic actuel et en la comparant aux bénéfices attendus avec le nouveau syndic.
• Avant de mettre la question à l’ordre du jour, les copropriétaires à l’initiative du changement peuvent étudier les propositions de plusieurs candidats. Il est conseillé de mettre à l’ordre du jour pas plus d’une ou deux candidatures en plus du syndic proposant son renouvellement. Une tentative de changement avec quatre nouvelles propositions ne ferait que diviser les voix entre les candidats laissant toutes les chances au syndic actuel d’être le seul à obtenir 33 % des voix et être reconduit dans ses fonctions à la majorité 25-1.

Enfin, il ne faut pas oublier de prévenir le ou les syndics candidats de la date de l’assemblée afin qu’il puisse se tenir à disposition dans le cas où il serait élu. En effet si le candidat syndic est élu, il continuera l’assemblée.