Confédération générale du logement du Val de Marne

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Edito, par la CGL94

Les Éco-travaux des propriétaires : Les locataires en feront les frais

La loi Boutin du 25 mars 2009 (article 119) évoque une « contribution pour le partage des économies de charges … ». Autrement dit, dans le langage des défenseurs du dispositif, il ne s'agit ni plus ni moins que d'un « partage des gains ». Les conditions posées pour pouvoir exiger cette contribution sont l'achèvement des travaux, l'économie d'énergie, un bénéfice direct au locataire, des économies justifiées et l'atteinte d'un niveau minimal de performance énergique.

Pour la CGL 94, j’ai participé, le 4 septembre à Paris, à l’animation d’un colloque "Copropriété et développement durable" sur l'application du Grenelle pour les travaux dans les copropriétés. En présence de Philippe Pelletier chargé de la mise en place des dispositifs de travaux, de l’Ademe, de l’ANAH et autres partenaires de copropriétés, mon intervention a porté sur les dangers de cette mesure. Comme vous pouvez vous en douter, si cette mesure est bien accueillie par les copropriétaires et les syndics présents dans la salle, la position de la CGL a été reçue comme une opposition aux modalités d'application de la loi.

En effet, principalement deux aspects ressortent de ces modalités. Les bailleurs réaliseront les travaux d'économie d'énergie (remplacement des menuiseries, isolation thermique extérieure, remplacement de chaudière, pose de panneaux solaires..) en bénéficiant des subventions comme l'éco-prêt, des aides de L'ADEME pour les diagnostics ou l’ANAH.

Ces aides pouvant aller jusqu'à 70% des travaux sont tout bénéfice pour les propriétaires qui augmenteront les loyers liés aux améliorations de confort.

La contrepartie est de faire participer les locataires à cette économie de chauffage générée par les travaux, pendant quinze ans maximum, en mettant à leur charge une somme, fixe et non révisable, plafonnée à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée ;un décret, prévoit de fixer à 20 euros le montant mensuel maximal.

En réalité, combien de bailleurs connaissent exactement la structure de la facture de chauffage (cout du combustible, de l'exploitation, des gros travaux) ?
Un exemple : vous êtes locataire d'un F3 de 70 m² ; vos charges mensuelles de chauffage sont de 80€. Les économies estimées à 40% soit 30€ ; il pourra vous être demandé 15€.

Quelle tromperie ! Dans votre facture de chauffage, l’énergie représente de 50 à 70 % de la facture, le reste étant des charges d’exploitation. En fait les économies réelles seront de 10 à 15 €. Cela revient à dire que le locataire paiera la totalité des économies réalisées.

Ou est la baisse de la facture ?
En fait le locataire sera mis à contribution pour une surévaluation du loyer lié à l’amélioration des prestations du logement et aussi une participation aux économies d’énergie. « Cette loi remet en cause un principe juridique essentiel en France, selon lequel les gros travaux sont toujours à la charge du bailleur. Les locataires subiront ainsi une double peine : des charges plus élevées et un loyer revalorisé », s'insurge Michel Fréchet, président de la Confédération Générale du logement (CGL) interviewé dans la tribune du 3 octobre.

La vigilance s'impose surtout que nombre de logements ont déjà fait l'objet de travaux d'économie d'énergie lors de réhabilitations antérieures et les loyers ont été revalorisés à cette occasion. Dans les négociations qui vont s’ouvrir, les bailleurs seront enclins à forcer la note à a partir d'estimations optimistes car ils réaliseront des améliorations de leur patrimoine au titre des travaux d’économies d’énergies et en feront supporter les frais aux locataires.

Jean-Paul GAUDIN
Vice-président

Actualités

Rappel Juridique : JO du 29 aout 2009

Blocage des loyers en agglomération parisienne

Comme chaque année depuis 1989, un décret pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 limite l'augmentation de certains loyers dans l'agglomération de Paris. Les loyers concernés sont ceux des contrats renouvelés lorsque leur montant est manifestement sous-évalué et ceux des logements vacants, tels que définis à l'article 17c de la loi de 1989. Le décret s'applique pour une durée d'un an, à compter du 31 août 2009, aux loyers des baux venant à renouvellement pendant cette période.

Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué et que le bailleur fait application de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989, la hausse de loyer ne peut dépasser la plus élevée des deux limites ci-après :
- la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer à la date du renouvellement
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, effectués par le bailleur depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du bail, ou si le contrat n'a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d'effet, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes devant être d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

En pratique, la hausse du loyer s'applique dans les conditions prévues à l'article 17c, c'est-à-dire obligation de fournir des références, étalement de la hausse par tiers ou par sixième annuel selon son importance, saisine de la commission départementale de conciliation en cas de désaccord.

D. n02909-1042,27 août 2009: JO, 29 août

Dossier

Locataires, Copropriétaires, Organisez vous

Pourquoi créer une association de locataires ou de copropriétaires?
Premièrement, elle permet de réunir l’ensemble des habitants de votre quartier autour d’un même sujet : le bien être collectif au sein de votre lieu de vie.
Deuxièmement, elle peut animer la vie sociale de votre immeuble (kermesses, activités sportives, aide aux devoirs pour les enfants, …) et contribuer à la création de liens entre les habitants qui peut vous êtes d'une grande utilité dans vos démarches.
Enfin, lorsqu’elle est déclarée en Préfecture, l'association obtient une " personnalité juridique qui lui permet, en cas de litige, d'agir en justice, d'ouvrir un compte en banque ou d'agir pour ses mandants par exemple.

Une défense des droits des usagers du logement plus abordable
Une association de locataires ou de copropriétaires se verra accordé différents droits par la loi : elle peut conclure des accords avec le bailleur ou le syndic, être reçue par eux pour échanger sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble, contrôler les charges au nom des habitants, disposer de panneaux apposés dans chaque bâtiment, représenter les habitants auprès de diverses instances (Préfecture, Mairie…).
L'affiliation est l'adhésion d'une association d'immeuble à une confédération nationale qui regroupe le plus souvent plusieurs centaines d'associations réparties sur l'ensemble du territoire. Cela revient à regrouper vos forces avec d'autres pour augmenter vos capacités d'intervention.
N'oubliez jamais que les bailleurs, les syndics, les administrateurs de biens sont eux-mêmes membres de fédérations nationales.
En entrant dans une confédération telle que la CGL 94, vous aurez accès à une information abondante, disposerez du savoir-faire et des conseils de son service juridique.

Info-Conso

Copropriétés : Le ravalement des façades

Il faut rappeler aux copropriétaires l'obligation de ravalement des façades tous les dix ans.
Le maire de la commune peut adresser une injonction de faire le ravalement au syndic de l'immeuble qui aura l'obligation de présenter en Assemblée Générale des devis.
Sans aide financière ou sans anticipation de la part du syndic, ce type d’injonction peut mettre en péril toute une copropriété qui ne sera pas à même de faire face à une telle somme en une seule fois. Il est important d’aborder le sujet du ravalement de façade au plus vite à l’occasion d’Assemblée Générale annuelle. Ainsi, il est possible de voter une provision (selon des dispositions choisies par les copropriétaires) afin d’éviter de mettre les copropriétaires au pied du mur le jour où le ravalement de façade deviendra indispensable.

Il est donc conseillé aux copropriétaires et au conseils syndicaux de se renseigner sur les obligations mais également, sur les aides proposées au copropriétés pour effectuer ce genre de travaux.
Pour la CGL 94, cette obligation est lourde de conséquences pour les copropriétaires en difficulté financière qui selon toute vraisemblance, si l'immeuble n'est pas situé dans le périmètre d'une OPAH ne pourront obtenir une aide de l'ANAH pour ces travaux.

Actualités de la CGL 94

L’amicale des Colibris travaille pour l’environnement

L’amicale des Colibris à Vitry sur Seine a participé le mercredi 7 octobre 2009 à une journée placée sous le signe de la défense de l’environnement. V
alophis avait organisé en ce jour ensoleillé d’octobre, un journée dédiée au recyclage des déchets, au tri sélectif et au respect de l’environnement. Plusieurs stands tenus par EDF, la ville de Vitry, Valophis et d’autres intervenants ont permis aux habitants de faire un tour d’horizon afin de mieux connaître le sujet, d’adapter leurs gestes du quotidien et devenir de meilleurs « éco-citoyens ».

Madame Réculard, présidente de l’amicale des colibris, tenait également un stand où elle proposait aux enfants de fabriquer des coussins « recyclés » à l’aide de papier journal. Ce dernier remplaçait la mousse habituellement utilisée. Les enfants, ravis, ont pu ramené leur création chez eux après avoir bénéficier d’un goûter convivial auprès de Madame Réculard.

Une journée agréable sur la cité des Montagnards

Indice de Référence des Loyers (Nouvel Indice au 8 Février 2008)

	1er Trimestre	2ème Trimestre	3ème Trimestre	4ème Trimestre
2008	115.12 (+1.81%)	116.07 (+2.38%)	117.03 (+2.95%)	117.54 (+2.83%)
2009	117.70 (+2.24%)	117.59 (+1.31%)	-	-