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Juin 2007 : L'importance de l'état des lieux de sortie
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Edito, par l’association de la Toison d’Or
Présence et Action
L’Association des locataires CGL de la Toison d’Or, à Créteil, chapeaute 4 immeubles représentant 72 logements.
Le bureau de l’association est actif de septembre à mi juillet. Il se réunit environ toutes les 5 semaines pour traiter les affaires courantes et organise des réunions spéciales pour certaines occasions. Tout au long de l’année, nous mettons tout en oeuvre pour animer le quartier de la Toison d’Or. Ainsi, nous organisons l’apéritif de Noël avant les vacances, auquel sont invités tous les locataires. En mai, nous participons activement à l’organisation d’« immeubles en fêtes » où chacun donne de sa personne pour faire de ce jour un moment convivial et agréable.
Au mois de mars, nous avons effectué une visite du parc immobilier de la Toison d’Or avec la responsable de SAGECO, afin d’évaluer ce qu’il était possible d’améliorer. Hélas, elle a quitté son poste et nous avons donc proposé une rencontre à sa remplaçante qui se déroulera début juillet.
Actuellement, les réunions de bureau se multiplient pour deux raisons : premièrement, nous sommes dans la période des adhésions et nous passons chez tous les locataires afin de prendre en note leurs doléances. De plus, des problèmes de dégradations intérieures sont apparus (tags, crachats, urines, départs de feux…) et nous établissons une pétition afin de sensibiliser le bailleur au fait qu’il est inadmissible de laisser les choses en l’état. Il devient très désagréable pour les locataires d’emprunter les escaliers ou les ascenseurs (endroits particulièrement visés dans 2 immeubles) pour des raisons d’hygiène et de sécurité...
Le bureau de l’association est actif de septembre à mi juillet. Il se réunit environ toutes les 5 semaines pour traiter les affaires courantes et organise des réunions spéciales pour certaines occasions. Tout au long de l’année, nous mettons tout en oeuvre pour animer le quartier de la Toison d’Or. Ainsi, nous organisons l’apéritif de Noël avant les vacances, auquel sont invités tous les locataires. En mai, nous participons activement à l’organisation d’« immeubles en fêtes » où chacun donne de sa personne pour faire de ce jour un moment convivial et agréable.
Au mois de mars, nous avons effectué une visite du parc immobilier de la Toison d’Or avec la responsable de SAGECO, afin d’évaluer ce qu’il était possible d’améliorer. Hélas, elle a quitté son poste et nous avons donc proposé une rencontre à sa remplaçante qui se déroulera début juillet.
Actuellement, les réunions de bureau se multiplient pour deux raisons : premièrement, nous sommes dans la période des adhésions et nous passons chez tous les locataires afin de prendre en note leurs doléances. De plus, des problèmes de dégradations intérieures sont apparus (tags, crachats, urines, départs de feux…) et nous établissons une pétition afin de sensibiliser le bailleur au fait qu’il est inadmissible de laisser les choses en l’état. Il devient très désagréable pour les locataires d’emprunter les escaliers ou les ascenseurs (endroits particulièrement visés dans 2 immeubles) pour des raisons d’hygiène et de sécurité...
Heureusement de nombreux locataires nous soutiennent
et nous les en remercions.
Un état des lieux, sinon rien...
Si possible, un pré-état des lieux
Les aménagements et travaux du locataire
Quelle vetusté?
Des frais de remises en état justifiés
et nous les en remercions.
L’actu du Mois
Accession à la propriété... Quelle évolution?
L'augmentation des taux observée depuis le dernier indicateur (15 février 2007) est légère, mais prolonge le mouvement de hausse qui se manifeste depuis trois trimestres. Cette évolution intervient alors que la hausse des prix des logements a intégré l'effet d'une longue période de taux inférieurs à 5 % : depuis 2000, les prix ont doublé, les durées de remboursement se sont en moyenne allongées de cinq ans.
A titre d'exemple, en 2000 avec un apport personnel de 10 000 € et un emprunt de 90 000 € sur 18 ans à 6 %, l'accédant pouvait réaliser une opération de 100 000 €, sa mensualité de remboursement étant légèrement inférieure à 760 €.
Avec le même apport personnel et une mensualité de même montant sur 25 ans à 4 %, il peut aujourd'hui réaliser une opération de 154 000 € : la hausse des prix lui interdit donc d'avoir accès au même bien et ce malgré un effort de plus longue durée.
La baisse des taux d'intérêt des prêts à l'habitat a été annulée par la hausse des prix, de sorte qu'accéder à la propriété exige aujourd'hui un effort financier bien supérieur à ce qui était la règle il y a quelques années : le coût d'une accession représente aujourd'hui, pour un accédant moyen, 5 à 6 années de revenu contre 3 à 3,5 en 1996.
L'augmentation des prix touche surtout les primo-accédants. Ceux qui étaient déjà propriétaires et qui ont vendu pour racheter la subissent, certes, eux aussi, mais ils en profitent également lors de la revente de leur précédent logement. Parmi les primo-accédants, les plus modestes sont évidemment les plus pénalisés, car nombre d'entre eux n'ont guère de marge de manoeuvre pour augmenter l'intensité de leur effort financier. De fait, si l'on met de côté le ressaut de 2005, lié manifestement à l'ouverture du prêt à 0 % à l'ancien sans obligation de travaux, on constate que la reprise de l'accession est le fait de ménages relativement aisés : il subsiste, certes, un volant d'accédants modestes, mais leur nombre n'a pas augmenté et, en conséquence, leur part dans l'ensemble des accédants a diminué.
A titre d'exemple, en 2000 avec un apport personnel de 10 000 € et un emprunt de 90 000 € sur 18 ans à 6 %, l'accédant pouvait réaliser une opération de 100 000 €, sa mensualité de remboursement étant légèrement inférieure à 760 €.
Avec le même apport personnel et une mensualité de même montant sur 25 ans à 4 %, il peut aujourd'hui réaliser une opération de 154 000 € : la hausse des prix lui interdit donc d'avoir accès au même bien et ce malgré un effort de plus longue durée.
La baisse des taux d'intérêt des prêts à l'habitat a été annulée par la hausse des prix, de sorte qu'accéder à la propriété exige aujourd'hui un effort financier bien supérieur à ce qui était la règle il y a quelques années : le coût d'une accession représente aujourd'hui, pour un accédant moyen, 5 à 6 années de revenu contre 3 à 3,5 en 1996.
L'augmentation des prix touche surtout les primo-accédants. Ceux qui étaient déjà propriétaires et qui ont vendu pour racheter la subissent, certes, eux aussi, mais ils en profitent également lors de la revente de leur précédent logement. Parmi les primo-accédants, les plus modestes sont évidemment les plus pénalisés, car nombre d'entre eux n'ont guère de marge de manoeuvre pour augmenter l'intensité de leur effort financier. De fait, si l'on met de côté le ressaut de 2005, lié manifestement à l'ouverture du prêt à 0 % à l'ancien sans obligation de travaux, on constate que la reprise de l'accession est le fait de ménages relativement aisés : il subsiste, certes, un volant d'accédants modestes, mais leur nombre n'a pas augmenté et, en conséquence, leur part dans l'ensemble des accédants a diminué.
Le Dossier du Mois
L’état des lieux de sortie... À ne pas négliger
Au terme du bail, l'inventaire des dégradations que subit le logement par ses occupants détermine la restitution ou non du dépôt de garantie.
On ne peut pas vivre dans un logement sans clouer des tableaux aux murs, sans user la moquette ou sans rayer le parquet. Il reste à faire la différence entre l'usure anormale, locative, et l'usure normale, dite vétusté celle qui ne peut en aucun cas vous être imputée.
Les travaux de remise en état après votre sortie, souvent nécessaires avant la prise de possession d'un logement par un nouveau locataire, ne peuvent en effet pas tous vous être facturés. L'état des lieux de sortie, qui sera comparé à l'état des lieux dressé à l’entrée, est le document indispensable qui vous permettra de contester toute facturation abusive ou, au contraire, de vous mettre face à vos responsabilités. Il déterminera le remboursement, total partiel, du dépôt de garantie versé au propriétaire ou à son mandataire.
On ne peut pas vivre dans un logement sans clouer des tableaux aux murs, sans user la moquette ou sans rayer le parquet. Il reste à faire la différence entre l'usure anormale, locative, et l'usure normale, dite vétusté celle qui ne peut en aucun cas vous être imputée.
Les travaux de remise en état après votre sortie, souvent nécessaires avant la prise de possession d'un logement par un nouveau locataire, ne peuvent en effet pas tous vous être facturés. L'état des lieux de sortie, qui sera comparé à l'état des lieux dressé à l’entrée, est le document indispensable qui vous permettra de contester toute facturation abusive ou, au contraire, de vous mettre face à vos responsabilités. Il déterminera le remboursement, total partiel, du dépôt de garantie versé au propriétaire ou à son mandataire.
Un état des lieux, sinon rien...
Avant d'entrer dans un logement, vous avez intérêt à faire consigner tout ce que vous remarquez dans un état des lieux, l'établissement d'un document similaire à la fin d'un bail est une formalité incontournable. Si le propriétaire passe outre cette règle, vous serez présumés avoir laisser le logement en bon état.
L’établissement unilatéral de l’état des lieux lui enlève son caractère contradictoire, caractère qui découle de l’apposition de la signature des deux parties. La loi n’impose aucun formalisme particulier quant à sa rédaction. Les termes employés ont une importance capitale: pas d’approximations pouvant être interprétées de diverses façons et donc imputées différemment.
Ainsi, la réfection d'une peinture dite simplement "usagée", donc usée par vétusté ne pourra pas être mise à la charge d'un locataire. En revanche, si l'état des lieux indique des déchirures ou des taches, le locataire sera responsable de la réfection. La mention "peinture à refaire" est ambiguë, donc à éviter. Elle peut faire présumer une faute du locataire, alors que c'est peut-être simplement l'usure normale qui rend nécessaire la réfection des peintures.
L’établissement unilatéral de l’état des lieux lui enlève son caractère contradictoire, caractère qui découle de l’apposition de la signature des deux parties. La loi n’impose aucun formalisme particulier quant à sa rédaction. Les termes employés ont une importance capitale: pas d’approximations pouvant être interprétées de diverses façons et donc imputées différemment.
Ainsi, la réfection d'une peinture dite simplement "usagée", donc usée par vétusté ne pourra pas être mise à la charge d'un locataire. En revanche, si l'état des lieux indique des déchirures ou des taches, le locataire sera responsable de la réfection. La mention "peinture à refaire" est ambiguë, donc à éviter. Elle peut faire présumer une faute du locataire, alors que c'est peut-être simplement l'usure normale qui rend nécessaire la réfection des peintures.
Si possible, un pré-état des lieux
Dans le secteur social principalement, mais également dans le secteur privé, un pré-état des lieux peut être pratiqué avant votre départ. Grâce à cette formalité, au lieu de vous retrouver devant le fait accompli au moment de remettre les clés, vous aurez le temps de procéder aux éventuels travaux de réfection.
Les aménagements et travaux du locataire
Les travaux entrepris en vue de l’amélioration du bien et que vous ne pouvez pas enlever resteront la propriété du bailleur sans dédommagement possible. Si vous avez simplement refait les peintures ou les papiers peints, fait poser une moquette (sans la coller) ou installer un placard... et tout a été fait dans les règles de l'art, le propriétaire ne pourra pas demander une remise en l'état initial.
Si vous avez procédé à une modification dans le logement, vous devez avoir préalablement demandé l'autorisation au propriétaire. A défaut, il peut choisir d'en garder le bénéfice mais peut aussi réclamer une remise en l'état initial du logement.
Par contre, si vous avez dû remettre le logement aux normes minimales de décence, vous pourrez en récupérer le coût en fin de location. Il faudra cependant que vous ayez communiqué le devis descriptif et estimatif des travaux au bailleur qui devra vous rembourser sur la base des factures.
Quelle vetusté?
Par principe, le locataire est tenu de restituer le logement dans un état comparable à l’entrée, déduction faite de la vétusté (usure normale). Les litiges surviennent justement quand il s'agit de faire la part des choses, car il n'existe pas de barème réglementaire de prise en compte de la vétusté, sauf dans le secteur social ou les grands ensembles immobiliers, où des accords collectifs ont mis en place des grilles de vétusté. Les locataires du privé peuvent s'y référer pour avoir une idée de ce qui est normal ou anormal. (se rapprocher de la CGL 94 pour plus d’informations)
Des frais de remises en état justifiés
La loi impose au propriétaire de justifier toute retenue qu’il entendrait pratiquer sur le dépôt de garantie. Si antérieurement, il devait présenter des factures acquittées, la position de la jurisprudence a évolué. En effet, dorénavant, la loi impose que le bailleur fournisse des devis dans le seul but de chiffrer les réparations.
La Vie des Associations
La fête des voisins
Ce mardi 29 mai 2007 s’est déroulé « La Fête des Voisins ». A cette occasion, plusieurs de nos associations de locataires ont organisé des rencontres entre voisins. Cette après midi conviviale s’est déroulée sous un ciel bleu rendant l’évènement agréable pour chacun des locataires.
La CGL94 s’agrandit...
La CGL 94 est heureuse de vous annoncer la création d’une nouvelle amicale à Joinville le Pont :Amicale Louis Jouvet CGL
Le bureau est ravi de pouvoir collaborer avec une nouvelle équipe qui défendra les droits du logement.
Le bureau est ravi de pouvoir collaborer avec une nouvelle équipe qui défendra les droits du logement.
Nous leur souhaitons la BIENVENUE
Info - Consommation
L’Europe demande la banalisation du Livret A et du Livret Bleu
La France a neuf mois pour modifier sa législation et permettre la distribution du livret A et du livret bleu par toutes les banques. La Commission européenne souhaite ainsi mettre fin au monopole qui existe sur ces deux produits. Rappelons qu'en France, le livret A est exclusivement distribué par la Banque postale et la Caisse d'épargne, et le livret bleu par le seul Crédit mutuel. L'argent épargné sur ces livrets est défiscalisé, et les banques le reversent à la Caisse des dépôts et consignations (CDC) qui s'en sert pour financer le logement social.
Estimant que cette situation constitue une restriction à la liberté d'établissement et à la libre prestation de service, la Commission européenne avait demandé à la France de s'expliquer. Les arguments des pouvoirs publics français n'ont pas convaincu : «La banalisation de la distribution de ces livrets ne remettra pas en cause le maintien d'un niveau de collecte suffisant pour assurer le financement du logement social », ont estimé les commissaires le 10 mai. Ceux-ci considèrent au contraire que l'élargissement du réseau de distribution facilitera l'accès des clients à ces produits. Plusieurs associations de consommateurs ont manifesté leur inquiétude. Elles craignent que les banques n'incitent leurs clients à placer leur argent sur des comptes plus rémunérateurs, et que les fonds destinés au logement social ne se réduisent. Le risque principal serait donc une baisse de la collecte et des fonds destinés à la construction des logements HLM. Même si les associations de consommateurs approuvent le développement d'une plus grande concurrence dans le secteur bancaire, elles craignent aussi une remise en cause de la centralisation de la collecte. Sur ce point, la Commission européenne indique toutefois que les autorités françaises pourront soumettre les banques assurant la distribution de ces deux produits à la même obligation de centralisation intégrale, auprès de la CDC, des fonds collectés.
De son côté, l'Association française des usagers des banques (Afub) demande à l'État de renégocier les commissions versées aux collecteurs du livret A qui représentent, selon elle, « plus une rente de situation que la juste contrepartie d'une réelle prestation». Elle réclame également que les sommes déposées sur ces livrets génèrent une rémunération pour l'épargnant dès le premier jour du dépôt et non plus, comme actuellement, au bout de seulement quinze jours.
Estimant que cette situation constitue une restriction à la liberté d'établissement et à la libre prestation de service, la Commission européenne avait demandé à la France de s'expliquer. Les arguments des pouvoirs publics français n'ont pas convaincu : «La banalisation de la distribution de ces livrets ne remettra pas en cause le maintien d'un niveau de collecte suffisant pour assurer le financement du logement social », ont estimé les commissaires le 10 mai. Ceux-ci considèrent au contraire que l'élargissement du réseau de distribution facilitera l'accès des clients à ces produits. Plusieurs associations de consommateurs ont manifesté leur inquiétude. Elles craignent que les banques n'incitent leurs clients à placer leur argent sur des comptes plus rémunérateurs, et que les fonds destinés au logement social ne se réduisent. Le risque principal serait donc une baisse de la collecte et des fonds destinés à la construction des logements HLM. Même si les associations de consommateurs approuvent le développement d'une plus grande concurrence dans le secteur bancaire, elles craignent aussi une remise en cause de la centralisation de la collecte. Sur ce point, la Commission européenne indique toutefois que les autorités françaises pourront soumettre les banques assurant la distribution de ces deux produits à la même obligation de centralisation intégrale, auprès de la CDC, des fonds collectés.
De son côté, l'Association française des usagers des banques (Afub) demande à l'État de renégocier les commissions versées aux collecteurs du livret A qui représentent, selon elle, « plus une rente de situation que la juste contrepartie d'une réelle prestation». Elle réclame également que les sommes déposées sur ces livrets génèrent une rémunération pour l'épargnant dès le premier jour du dépôt et non plus, comme actuellement, au bout de seulement quinze jours.
| 1er Trimestre | 2ème Trimestre | 3ème Trimestre | 4ème Trimestre | |
| 2005 | 102.10 | 102.60 | 103.07 | 103.78 |
| 2006 | 104.61 (+2.46%) |
105.45 (+2.78%) |
106.36 (+3.19%) |
107.13 (+3.23%) |