FAQ


A quoi servent l'état des lieux entrant en début de bail et l'état des lieux sortant en fin de bail?

C'est la comparaison de deux états des lieux, entrant et sortant, établis au début et à la fin du bail qui permet de déterminer quelles sont les réparations incombant au propriétaire ou au locataire. Le propriétaire peut retenir le montant de ces réparations sur le dépôt de garantie. L'état des lieux est rédigé contradictoirement en présence du preneur et du bailleur. Cela lui confère une valeur juridique de preuve. Si l'une des parties est absente, lors de l'état des lieux, un huissier peut être sollicité pour le dresser en respectant un préavis de 7 jours. Il doit être dressé dans de bonnes conditions d'éclairage et rédigé en termes précis après une inspection du local et de ses équipements. Par exemple : plafond en bon état, tâché, fissuré, écaillé ; peintures défraîchies, écaillées, décolorées par le soleil,...

A noter : ne pas oublier de relever les compteurs d'eau et autres, d'inscrire la date de remise des clefs et d'en demander un double

Etat des lieux entrant

En tant que locataire, vous pouvez émettre des réserves sur l'état des lieux entrant s'il y a défection d'un élément d'équipement ou non : branchement des compteurs d'eau, de gaz ou de l'électricité;
Il doit signaler au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, un défaut important non consigné sur l'état des lieux quelques jours après son arrivée.
N'oubliez pas de demander un état des lieux du chauffage au début de la saison de chauffe.

Etat des lieux sortant

Certains bailleurs ont institué un pré-état des lieux sortant pour préparer l'état des lieux définitif incitant le locataire à effectuer les réparations locatives.
Il doit être rédigé dans un bref délai. Un état des lieux dressé trois mois après le départ du locataire a perdu toute force probante.

Le locataire est-il tenu d'accorder un droit de visite à son propriétaire ?

Le contrat de location peut contenir une clause prévoyant que le bailleur se réserve la possibilité de laisser ou de faire visiter le logement.
Ce droit peut s'exercer pendant toute la durée du contrat, le plus souvent à l'occasion de la mise en vente ou de la relocation du logement. Mais le propriétaire peut aussi se réserver la possibilité de visiter les lieux (avec un architecte par exemple) pour remplir son obligation d'entretien et de réparations.

Attention : il importe cependant de garantir au locataire une certaine tranquillité et d'éviter les abus de visite. La loi considère donc comme réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.
Si un litige persiste après tentative de résolution amiable, le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble pourra être saisi.


Sous quel délai et à partir de quelle date le dépôt de garantie doit-il être restitué au locataire ?

Le dépôt de garantie, dont le montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal, est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés.
Les sommes restant dues au propriétaire viennent en déduction du montant remboursé, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ainsi toute retenue opérée par le propriétaire devra s'accompagner de justificatifs (notamment les factures acquittées).

En cas de difficulté pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit d'abord mettre en demeure - par lettre recommandée avec accusé de réception - le propriétaire de lui restituer les sommes dues ou de produire les justifications l'autorisant à conserver tout ou partie de ces sommes.

Si cette mise en demeure n'est pas suivie d'effet, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, et si le litige perdure, le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.

Attention : le locataire ne peut s'abstenir de payer les derniers mois de loyer en les imputant sur le dépôt de garantie.

A noter : le montant du dépôt de garantie déposé au début de la location par le locataire ne porte pas intérêt à son profit. C'est le montant initial déposé qui sera restitué au locataire.

Dans quels cas le contrat de location écrit est-il obligatoire ?

Le contrat de location doit être établi par écrit :

  • lorsqu'il s'applique à des locaux vides (c'est-à-dire non meublés) à usage d' habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale du locataire, ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ;

  • lorsqu'il porte sur la location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel ;

  • lorsqu'il concerne un logement meublé et que ce logement constitue la résidence principale du locataire.

Les parties sont libres de conclure le bail :

  • soit sous seing privé (il convient alors d'établir autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct au contrat) ;

  • soit par acte notarié (expédié alors à chaque partie).

Enfin, sachez que lorsque le bail a une durée supérieure à douze ans, il doit être dressé en la forme authentique : celle-ci est obligatoire pour la publication au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble.

Le propriétaire peut-il imposer un prélèvement automatique du loyer ?

Il faut distinguer deux types de baux :

  • le bail d'habitation nu principal réglementé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : dans ce cadre, le propriétaire ne peut pas vous imposer un prélèvement automatique. Sachez que toute clause introduite dans votre bail vous l'imposant serait nulle. Toutefois en accord avec votre bailleur, dans la mesure où vous le souhaitez, le prélèvement automatique peut être pratiqué.

  • tout autre type de bail : le propriétaire peut, par une clause expresse introduite dans votre contrat de location, vous l'imposer.

Lorsqu'un tribunal d'instance prononce l'expulsion d'un locataire, celui-ci peut-il obtenir un délai pour quitter son logement ?

L'expulsion ne peut intervenir qu'en vertu d'une décision de justice (un jugement du tribunal d'instance).
L'huissier ne peut expulser qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qu'il aura délivré au locataire.

Sachez que la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a prévu au bénéfice des personnes susceptibles d'être expulsées un dispositif de relogement organisé par la préfecture. Cette dernière est obligatoirement avisée par l'huissier des procédures d'expulsion :

  • au moment de l'assignation devant le tribunal d'instance (début de la procédure),

  • lors de la signification du jugement,

  • lors du commandement de quitter les lieux.

A noter : l'expulsion ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars.

Le locataire a la possibilité de saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Le juge de l'exécution du tribunal de grande instance, du lieu de situation de l'immeuble, peut être saisi par le locataire :

  • par lettre recommandée avec accusé de réception,

  • par déclaration verbale au greffe.

Quels sont les délais qui peuvent être accordés ?

Premier cas : un délai n'excédant pas 3 mois.
Le juge peut accorder ce délai si le locataire apporte la preuve que l'expulsion aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté (santé, circonstances atmosphériques par exemple).

Deuxième cas : un délai de 3 mois minimum à 3 ans maximum lorsque le relogement des intéressés n'a pu se réaliser dans des conditions normales.

Attention : cette faculté est exclue lorsque la procédure de relogement n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire. Pour accorder ce délai, le juge tient compte de la bonne foi du locataire, de son âge, de son état de santé ainsi que des circonstances atmosphériques et de la situation du propriétaire et du locataire.

Peut-on rester dans les lieux en cas d'abandon du domicile par son concubin, seul titulaire du bail ?

En cas d'abandon de domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du concubin notoire ou des personnes à charges qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon de domicile.

A noter : l'abandon de domicile s'entend du départ brusque et imprévisible du locataire mais non du départ concerté avec les personnes qui vivent avec lui.

Un agent immobilier peut-il facturer un état des lieux lors de l'emménagement ou du déménagement ?

Non.
Un état des lieux doit être établi contradictoirement entre le locataire et le propriétaire lors de la remise ou de la restitution des clés. Si le propriétaire se fait représenter par une tierce personne (agent immobilier...) lors de l'état des lieux, aucune rémunération ne pourra être réclamée à ce titre au locataire.

Sachez que l'état des lieux peut être établi par un huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Si l'huissier intervient parce que les parties ne se sont pas accordées, alors les frais seront partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Attention : la loi prévoit que les frais occasionnés par l'établissement du contrat de location seront partagés par moitié entre les deux parties.

Qu'est-ce qu'une caution ?

En matière de location, la caution est la personne qui s'engage à payer les dettes locatives (liste non exhaustive : loyer, charges ...) du locataire en cas de défaillance de sa part.
Il ne s'agit pas d'un simple engagement moral mais d'un acte qui peut être lourd de conséquences sur la situation personnelle et familiale de la caution.

Le propriétaire d'un logement a-t-il le droit de faire payer une majoration en cas de retard de paiement de loyer ?

En cas de retard de paiement, une majoration de loyer peut être exigée par le propriétaire uniquement si cette clause pénale est prévue dans le bail.
L'obligation de payer au terme (convenu d'avance ou à terme échu) est impérative. Ainsi, dès le lendemain du terme convenu, la majoration peut être demandée. Seul un juge du tribunal d'instance pourrait la réduire.

La clause pénale présente un caractère juridique mixte tendant à la fois à la réparation d'un préjudice et à la sanction d'une faute. Toutefois, aucune autre majoration ne peut être infligée au locataire par son bailleur à titre d'amende.
En effet, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses du contrat de location ou du règlement intérieur de l'immeuble. L'amende a pour seule finalité de sanctionner une faute.

Quel est le délai de prescription pour le paiement des loyers et des charges ?

Le propriétaire qui veut récupérer sa créance auprès du locataire est soumit à une prescription de 5 ans.
L'action en restitution des loyers et des charges que le locataire aurait trop versé au propriétaire est également soumise à une prescription de 5 ans.

La date de passage des services postaux peut-elle constituer le point de départ du délai de préavis, dans le cadre d'une location de logement ?

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
La date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec accusé de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

A noter : il a été jugé que la date de réception doit s'entendre de la date de réception effective de la notification et non de la date de la première présentation du pli recommandé par les services postaux. Ainsi, notamment lorsque la lettre recommandée n'a pas été remise à son destinataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification n'est pas valablement faite.

Qu'est-ce que les réparations locatives ?

Les réparations locatives résultent de l'entretien courant et des menues réparations liées à l'usage normal du logement et de ses équipements.

Ces réparations sont à la charge de l'occupant.
Réalisés par vos soins, ces travaux évitent une éventuelle facturation lors de votre départ.

Quelles sont les réparations à ma charge ?

La liste des réparations locatives est annexée à votre contrat de location.

Quelques exemples :

  • parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif : taille des massifs, remplacement des arbustes, clôtures...ouvertures intérieures et extérieures : graissage des gongs et des poignées, remplacement des vitres détériorées...parties intérieures : menus raccords de peinture et tapisserie, rebouchage des trous avant départ des lieux, entretien courant des revêtements de sol ou remplacement suite à des dégradationsplomberie : dégorgements, replacement des joints et presse-étoupes des robinetsélectricité : interrupteurs